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国泰君安证券(香港):中国奥园研究报告

日期:2019-06-12   

  4887铁算盘玄机网。2019年第一季度中国房地产市场表现强劲,但政策放松预期落空。2019年1-3月商品房销售反弹。其中,商品房累计销售额同比上升5.6%,达到人民币2.704万亿元,同比增速较2019年1-2月上升2.8个百分点。商品房累计销售面积同比下降0.9%,达2.983亿平米,但同比增速较2019年1-2月上升2.7个百分点。房屋销售的表现在不同能级城市间分化。2019年第一季度,房地产累计投资额较去年同期增加11.8%,表现强劲。累计新开工面积同比增长11.9%至3.876亿平米。但我们也注意到库存压力正在上升,全国可售面积同比虽持续下降,但降幅持续缩窄。依据CRIC,全国80个城市的存销比在2019年3月末录得13.5个月的适中水平,但存销比在2019年以来持续上升。在2019年4月,发改委提出了户籍制度放松的措施。但与此同时,中央政治局会议却重提“房住不炒”。整体而言,维持房地产长期稳定发展的主基调并没有改变。而从货币政策上来看,央行将继续保持松紧适度以保持经济的平稳发展。对于2019年,我们预计:1)对于一线城市,基于刚需支撑,改善性需求轻微释放以及2018年的低基数,销售面积将轻微反弹;2)在二线城市,销售将会分化,前期限购限贷升级的城市因为政策收紧效果的逐渐消退,销售可能轻微反弹,而经济产业结构较好且整体政策偏宽松的城市销售有望保持强劲增长;3)在三四线城市,需求相对疲弱,且棚改审批趋严将会进一步抑制需求,我们预计销售面积增速将逐渐回落。2019年,投资和新开工强劲,这会转化为未来1-3年的不断增长的可售资源。然而我们预计2019年商品房销售下滑会带来库存提高和房价下行的压力。展望未来,考虑到库存的上升,我们预计下半年销售依旧会面临压力,政策仍旧会预期放松。但短期内,地产行业基本面的反弹会使得政策放松的步伐晚于早前预期。基于地产开发商的开发能力上限,合约销售集中度加速提升的可能性不高。但房地产龙头企业能够在品牌,标准化产品,融资渠道,土地收购以及资产运营较其他房企拥有明显优势。因而,房地产龙头企业应会在市场兼并时代有更少的利率侵蚀。在行业层面表现为利润加速向龙头房企集中。因而,我们预计利润集中度将会加速增长。