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北京金茂府二期来了!金茂合生联合拿下石榴庄

日期:2019-11-14   

  国庆前的最后一场土拍,终于有了点儿热闹的气氛。三宗宅地出让,罕见吸引11家房企单独或联合参与竞拍。

  最终金茂+合生以总价28.2亿元,溢价5.7%拿下丰台石榴庄不限价地块;中海以总价32.7亿元,溢价25.8%夺得瀛海限竞房地块;庞各庄限竞房地块,由保利以总价33亿元底价拿下。

  今日份土拍,最终为北京创下93.9亿土地财政收入。截至目前,北京2019年土地收入已达1210.66亿元。

  今天又是“国家队”的狂欢。现场参与竞拍的11家房企中,只有绿城、合生两家民企,而绿城目前第一大股东为央企中交,其余全部为央企或国企。

  偿债高峰期到来,内外融资渠道却持续收紧,“缺钱”的房企们下半年拿地意愿整体降温。国企背景的房地产企业融资成本相对较低,出手略大方。

  但在限购未松,去化堪忧的北京新房市场,对国企来说也并不是一份好答的问卷。

  该地块共吸引保利、招商、绿城、金茂+合生4家房企和联合体参与竞拍。最终由金茂+合生以总价28.2亿元拍下,溢价率5.7%。

  金茂在屡次错过古城、造甲村等热门地块后,终于在自家项目门口“成功出线”。

  “久负盛名”的北京金茂府,就在丰台石榴庄地块南边一街之隔。传闻金茂跟进此地块已久,定位为“北京金茂府二期”,售楼处和办公地都是现成,实属志在必得。

  更有小道消息称,绿城、保利被金茂+合生劝服,4家联合开发。无怪乎拍卖现场,绿城、保利十分淡定。

  从地块规划条件来看,地上建筑规模仅63070平米,刨去大量配建、还建设施14640平,可售建筑面积仅48000平左右。

  其中公交设施规模约10440平方米,1处邮政所约200平方米,1处养老机构设施约3000平方米,1处社区文化设施约1000平方米,以及300个社会停车位(除邮政所外,其余均为无偿代建)。

  按照代建成本5000元/平计算,除土地成本28.2亿外,还需额外承担0.7亿,楼面价约6万/平。

  金茂这块地虽然属性复杂,但金茂实在是拥有非常成熟的运营经验。当年北京金茂府打出的slogan“一平方公里城市理想”,时至今日仍然是地产圈里的营销案例。

  参考北京金茂府,严肃君大胆猜测,新地块未来产品也将大概率是高层、叠拼改善户型,至于价格嘛,应该是“更上一层楼”了。

  从地段上来看,石榴庄地块距离南三环仅250米左右,紧邻宋家庄地铁口。宋家庄为地铁5号线号线、亦庄线三轨交汇换乘站,所经片区可以说是“非富即贵”。

  从宋家庄沿5号线号线站到国贸;沿亦庄线站到亦庄经济开发区核心区,终点为亦庄火车站。

  与地块一街之隔的邻居北京金茂府,产品为175-225㎡大平层、225-295㎡别墅,成交均价10万/平左右。自2017年8月首次取证后,目前已进入收官阶段,也侧面验证了覆盖人群对于改善房源的需求度和认可度。

  除了北京金茂府,石榴庄地块周边多2000年后成熟小区,周边商业、教育、医疗配套齐全。2019年7月10日,十一学校丰台中学、小学正式签约落址石榴庄,锦上添花。

  当然,石榴庄地块距离地铁、商业、学校过近,带来便利的同时,人流量势必较大,人员复杂,地上交通拥堵。

  北京十一学校丰台中学落址北京金茂府039地块,规划用地规模24000平方米,总建筑面积约35000平方米,计划建成普通公办走班制初中校,可容纳学生1100人,计划2021年投入使用。

  北京十一学校丰台小学(改扩建项目)位于丰台区石榴庄南里,占地面积11462平方米,建筑面积4976平方米,将新建1栋实验楼,占地面积7898平方米,建筑面积6319,规模为24班,学位约1000个,计划2020年投入使用。

  7家参与竞拍的房企和联合体,率先集齐,开拍前即收到7轮报价,现场竞拍胶着,前期是中海与金隅步步相追,最后是中海与金融街轮番举牌,最终中海报价12次,以总价32.7亿元,溢价25.8%夺得。

  对比瀛海已拍4个限竞房地块,2019年2月出让的瀛海中海地块是限均价最高的,业内判断,该地块被“套住了”,中海要么降价跑量,要么继续拿地,变被动为主动,自己给自己解套。

  此次新入地块限均价回调到了52449元/平,但最高限价基本与中海地块看齐。这意味着,后续开发商在定价上有了更大的自由度。

  再加上,今年出让的住宅用地当中,不限价地块有10块之多,占比高达4成,或许在纯商品房用地回归的同时,限竞房地块价格也在尝试放松。

  瀛海府、万和斐丽已于去年相继开盘,瀛海府以秒光速度震惊业内,但万和斐丽似乎并未延续其热销传奇。

  网易房产数据中心统计显示,万和斐丽截至目前已网签547套,还有近两成待出售,成交均价为5万/平,低于52449元/平的限均价。

  放大至整个瀛海镇来看,其高密度居住区域位于京台高速与8号地铁线之间,除了龙湖天朗和四个限竞房项目,几乎全部是回迁房(瀛海家园等)、共有产权房(国瑞·瑞福园)、自住房(兴悦居)、经适房(瀛坤家园)等保障性住房项目。

  而且片区内多为镇一级配套,学校只有瀛海镇第一中心小学、红星中学,医院有大兴中西医结合医院,南海子公园位于1公里以外,无大型商业配套。

  瀛海府之所以能一炮打响,除了首个开盘的天时之外,更多是源于90平三居神户型的后天助攻。

  2019年2月出让的中海地块,被业内称为“瀛海府二期”,有知情网友透露,其主力户型为69㎡两居,另外还有50㎡一居、82㎡三居、89㎡三居、110㎡四居。

  按照限均价55128元/平计算,69㎡两居总价380万。不过,该房源大概率会做到普宅的定价标准,那么首付就变成,首套131万,二套224万。

  曾经的共有产权房地块,变身限竞房后再次“上架”,商品房限均价42158元/平,最高46374元/平。只吸引了建工、保利两家房企参与竞拍,最终由保利33亿元底价拿下。

  这也是保利自2017年11月7日,与首开联合拿下大兴魏善庄共有产权房地块后,再次在北京土地市场有所斩获。

  从土地规划指标来看,管家婆彩图图库大全,庞各庄限竞房地块除了A33地块用于建设幼儿园外,还需配建托老所、菜市场等多种街区级和社区级公共服务设施,总面积约为8850平方米。

  庞各庄片区片区内多2010年左右建成的成熟小区,日常生活配套完善,但距离最近的地铁4号线公里左右,考虑通勤而言,对大兴或者亦庄工作人员比较友好。

  中海云筑主推89平洋房三居、139平合院,截至目前网签均价为36242元/平起,低于限均价42158元/平,虽然这其中包含了合院的网签价格,但中海云筑最新的对外报价是,洋房产品3.8-3.9万/平,尚有300余套在售,139平合院800万/套,算上127平地下面积后建筑面积达到266平。

  不过,回想起2018年2月,中海曾经以37轮、42.39%的高溢价率拿下中海云筑,成交楼面价达到27488元/平,此刻面对着庞各庄新地块不到2万的楼面价,心头的滋味一定不好受。